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李铁:城乡融合发展,动“土”是关键

来源:www.axebite.com 点击:1426

集体建设用地改革关系到农村改革的大局。这对促进农村振兴、推进农业现代化、鼓励城市资本下乡具有重要意义。

2019年5月5日,中共中央、国务院发布《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》(以下简称《意见》),引起社会广泛关注。文件强调进一步深化户籍管理制度改革,完善农业转移人口市民化机制。同时,也对推进集体土地管理制度改革提出了较为明确的要求。可以说,改革的力度将对中国的城市化进程产生深远的影响。

土地管理制度改革一直是农村改革的难点。事实上,中共十八届三中全会已经对集体土地入市提出了明确的战略要求,但在实际操作过程中,进展一直比较困难。原因是“土”的运动关系到农业的发展和农民的切身利益,大多是从稳定的角度出发,阻碍了农村发展的大局。

但是,只有从保护农民利益的角度出发,不愿意解决农村土地的制度性问题,实际上会给农民的利益带来很大的损害。

例如,低价征用土地将更多的土地增值收入转化为城市基础设施建设资本和城市建设投资,而更多农民的切身利益无法得到保障。因为闲置土地不能按照市场规律纳入城市化进程。此外,一次性补偿的形式使得农民和农村集体经济组织无法通过与城市资本的合作将自己土地和地上财产的资产价值转化为长期利益。

对于迫切需要在城市安家的农民来说,他们家乡的土地和房屋无法按市场价格变现,这也直接影响到他们在城市安家的启动资金和长期就业。对于城市的未来发展,现行征地制度成本过高,严重影响了吸引外资的补偿成本和住宅成本。也迫切需要启动新的制度变革,降低城市产业的发展成本。土地利用和发展的瓶颈需要从城市和农村两方面解决。

预计土地价值将完全实现。

本次《意见》在确认农村权利的基础上,提出妥善释放宅基地和房屋使用权,明确宅基地的资格权利和房屋的产权,与以往相比有了很大突破。资格权实际上是一种可以有偿转让的权利,而住房产权是未来可以转让和抵押的前提,这为今后搞活农村集体建设用地和宅基地,以市场为导向进行转让奠定了政策基础。

允许县级政府优化农村土地布局,打破土地只能在集体经济组织内部流转的范畴,扩大宅基地和集体建设用地流转空间,实现更高的土地利用价值。

过去,宅基地的转让只能在农村集体经济组织内部进行。宅基地和房屋都不能最大化市场价值,也不能参与城市建设和发展。除非在城市发展的范围内,否则通过政府征用有可能获得更多的补偿。

现行政策建议,在符合规划、使用控制和尊重农民意愿的前提下,实现农村零散建设用地的有效利用。换句话说,只要申请得到批准并符合规划目的,分散宅基地等分散集体建设用地就可以在县级得到振兴,以市场化方式流转。至少对农民来说,与过去等待批量开发的城乡建设用地的增减相比,这是一个进步。

为了发展当地经济,激活闲置土地资源可以深入村庄,消灭

为促进集体建设用地进入市场,《意见》提出了明确要求,并明确表示可以在本地和其他地方进入市场。

从文件本身来看,至少在土地价值能够最大化的基础上,还不清楚是否允许村集体经济组织选择级差地租较高的地方参与城市建设的发展,或者进入政府主导的不同地方的市场。

从另一个角度来看,户籍管理制度配套改革中的人地政策似乎为经济发达地区的城市打开了一个长期无法解决人口流入导致的公共服务资源短缺的缺口。通过不同地方集体建设用地的进入,有利于解决人口流动地区土地资源稀缺的问题。

我希望改革的步伐能更快。

在完善农村金融服务体系方面,《意见》明确提出,农村集体建设用地和住房可以实现担保融资,集体建设用地入市与国有土地在资本市场上享有同等权利。也就是说,允许农村集体建设用地作为抵押担保,为农村经济发展提供了土地资本化的途径,解决了农村金融资产不足的问题。

集体经济组织如果寻求实行多种农业和非农业经济管理模式,可以通过土地抵押获得融资,从而大大拓宽集体经济组织的资金来源,促进农村经济发展的活力。然而,《意见》没有进一步澄清农民是否可以使用他们的住房和集体建设用地资格作为贷款抵押。

许多人担心这份文件是否涉及小产权房的问题,以及城市居民能否在农村地区买房。事实上,从各地最近采取的一系列政策来看,如拆除温室,严格禁止城市居民未经许可利用农业经营活动在农村地区建房和营业场所,已经发出了明确的信号。

一方面,应逐步放开农村集体建设用地市场,使农村集体建设用地价值最大化,使农民和农村集体经济组织在城市化进程中获得最大利益。另一方面,应加强监管,限制城镇居民未经许可购买农村集体建设用地和农用地。

同时采取这两项措施是为了防止政策误导,这将导致集体建设用地进入市场过程中的“混乱”,从而影响改革的统一部署。

集体建设用地改革关系到农村改革的大局。这对促进农村振兴、推进农业现代化、鼓励城市资本下乡具有重要意义。但是,从稳定农村大局、稳步推进城镇化进程、如何有效利用农村集体建设用地闲置资源的角度来看,农村集体建设用地改革不应进行得太快。

毕竟,我们有大量的城市资产。如果我们急于开发农村集体建设用地,不仅不能有效利用闲置资源,还会造成更多的资源浪费和更多的短期营利行为。

中国农村的发展需要城乡一体化的同步发展和农村改革的进一步探索。如何更好地利用闲置的农村资源,确实需要从经济发展的全局来考虑。

虽然此次发行《意见》是在已经提出的改革目标上向前迈出的一步,但仍需进一步探索。

其中,如何充分利用改革的机遇,更好地让市场因素激活城乡资源,降低发展成本?更广泛的城市资本如何以更灵活的方式参与农村发展,而不仅限于农业发展?如何更好地实现农民宅基地和地上房屋的价值,成为农民进城的资本,成为农民进城的助推力取决于政府,还是发挥多种

人们希望改革的步伐会更快。在贯彻文件精神的过程中,各地区能否根据自身发展的具体情况,特别是针对经济发展中的各种制约因素,在有利于农民、有利于村庄振兴和解决当前各种矛盾的前提下,开展丰富多样的实践,为下一步改革政策提供更好的经验,值得关注和期待。



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